La construcción en CABA no se va a mover parejo en 2026. La proyección muestra una ciudad con focos definidos: siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios, mientras grandes áreas quedarán con actividad más lenta, intermitente o directamente latente.
En Terres analizamos más de 5.500 parcelas relevadas en 2024–2025 y, con ese universo, proyectamos una dinámica clara: corredores consolidados que profundizan su expansión, zonas intermedias que se integran gradualmente y un sur con capacidad disponible, pero con una ecuación económica que todavía no termina de cerrar.
Los 9 barrios que lideran 2026
Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro.
En conjunto, concentrarán aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, los metros cuadrados a construir y buena parte de las operaciones de compraventa de terrenos durante el año.
No es una distribución equitativa ni casual. En estos barrios suelen coincidir tres factores que activan mercado: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, la actividad se acelera.
La ciudad en números
Con base en el relevamiento 2024–2025, proyectamos esta distribución para 2026:
Corredor norte en expansión (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano): 40–45%
Infraestructura ejecutada o en ejecución que ordena el crecimiento, demanda activa y sostenida, y un tejido urbano que permite reemplazos y densificación con menos fricciones.
Áreas consolidadas de alta rotación (Palermo, Villa Crespo, Caballito, Almagro): 30–35%
Mercados probados con precios de venta que validan proyectos, salida más previsible y dinámica de compraventa constante. El límite suele estar en la falta de producto que cierre en precio.
Barrios en integración gradual (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita): 15–20%
Incorporación progresiva al circuito de desarrollo, impulsada por el desborde de las zonas más activas, normativa que acompaña y valores de suelo todavía competitivos.
Zonas con potencial aún no activado (Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores, Villa Soldati): 10–15%
Hay capacidad normativa y oportunidades puntuales, pero la ecuación económica sigue tensionada por precios finales que no alcanzan a absorber costos y riesgos.
Un dato de contexto ayuda a entender la selectividad: en 2017–2019, el boom del crédito hipotecario amplió la demanda y permitió que más barrios participaran del crecimiento. Sin ese motor, el mercado tiende a concentrarse donde hay mayor certeza de salida.
Por qué se concentra el desarrollo
La polarización responde a una lógica económica concreta. Para que un proyecto sea viable, debe cumplirse una desigualdad simple:
Precio de venta del m² terminado > (Costo de terreno + Costo de obra + margen + riesgo + tiempos)
En los nueve barrios que concentran la actividad, esa ecuación cierra con mayor frecuencia. En el resto, suele fallar al menos una variable:
- En el sur: los precios de venta suelen ser insuficientes para cubrir costos, aun cuando la normativa permita construir.
- En zonas sin infraestructura reciente: la demanda es más débil, lo que vuelve riesgosa la apuesta.
- En áreas donde el suelo es muy caro: el precio del terreno se come el margen y achica o elimina la viabilidad.
El mercado no “elige barrios” por preferencia estética: va donde los números cierran.
Consecuencias de la concentración
Presión sobre infraestructura en zonas activas
Si el 70% de la construcción se concentra en nueve barrios, crece la demanda sobre transporte, servicios, comercio y espacio público. Sin acompañamiento, aparece saturación.
Subutilización de potencial en zonas inactivas
El sur y otras zonas con capacidad normativa instalada no se capitalizan. Es una oportunidad desaprovechada para el sector privado y para objetivos de política pública como densificación equilibrada y aprovechamiento de infraestructura existente.
Divergencia de precios de suelo
La concentración refuerza diferencias de valor: los terrenos en zonas activas sostienen demanda y precios; los de zonas en pausa tienden a quedar rezagados en términos relativos.
Previsibilidad desigual para inversores
Quien opera en barrios activos tiene más certeza de salida. Quien apuesta por zonas menos dinámicas enfrenta más riesgo y plazos de concreción más largos.
Esta dinámica genera inercia: las zonas que crecen atraen más inversión, lo que valida más crecimiento. Las zonas rezagadas pierden atractivo y se alejan aún más del radar. Romper esa lógica requiere incentivos y cambios estructurales, no solo voluntad.
¿Qué podría cambiar el mapa?
Aunque 2026 proyecta continuidad (profundización de tendencias, no aparición de nuevas centralidades), hay factores que podrían redistribuir actividad:
- Infraestructura estratégica: subte, metrobús, renovación urbana y espacio público sostenido.
- Cambios normativos focalizados: incentivos bien diseñados y estables que mejoren viabilidad en zonas específicas.
- Suba fuerte de precios en zonas activas: si la incidencia se recalienta, el mercado puede empezar a mirar alternativas.
- Reactivación del crédito hipotecario: ampliaría demanda y habilitaría que más barrios participen.
Son escenarios posibles, pero no necesariamente inminentes. Si hay cambios de magnitud, es más probable verlos con fuerza en 2027 o después.
Qué significa para cada actor del mercado
Desarrolladores
En los barrios concentrados hay más competencia por tierra (sube el suelo) pero menor riesgo de salida. En zonas menos activas puede haber mejores márgenes si el timing es correcto, pero exige más músculo financiero y paciencia.
Propietarios de terrenos
En zonas activas la demanda tiende a sostenerse y las ofertas suelen ser más competitivas. En zonas inactivas la decisión es estratégica: esperar a que el mercado llegue o ajustar expectativas para operar hoy.
Inmobiliarias
Entender dónde cierra la ecuación ayuda a tasar con contexto. En barrios activos hay más previsibilidad; en otras áreas, la lectura fina de normativa y números es la diferencia entre publicar y concretar.
Gobiernos locales
La concentración plantea un dilema: acompañar crecimiento donde el mercado ya se dirige (infraestructura y mitigación) o incentivar el desarrollo en zonas rezagadas para equilibrar ciudad. La respuesta define el patrón urbano de los próximos años.
El mapa de 2026 en detalle
Barrios con actividad consolidada (Top 9)
- Núñez, Saavedra, Villa Urquiza: corredor norte en expansión
- Colegiales, Belgrano: consolidación de zonas premium
- Palermo, Villa Crespo, Almagro: rotación constante, mercado maduro
- Caballito: hub intermedio con buena conectividad y gama amplia de productos
Barrios en proceso de integración
- Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita: crecimiento emergente
Barrios con potencial aún no activado
- Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo: normativa favorable, demanda insuficiente
- San Telmo, Constitución: restricciones patrimoniales + ecuación económica compleja
Barrios con menor actividad
- Flores, Villa Soldati, Lugano, Mataderos: baja actividad proyectada para este año
El mapa de 2026 no es una sentencia definitiva. Es una radiografía de dónde está la oportunidad hoy: quien quiera operar con criterio estratégico necesita entender esta geografía; quien quiera cambiarla necesita intervenciones estructurales, no solo intención.